CHIUSURA
DEBITO A SALDO E STRALCIO
QUESITO ANTICRISI ALL'AGENTE DI AFFARI IN MEDIAZIONE E
MEDIATORE CREDITIZIO PAOLO
MANZIA
QUESITO:
Saldo
e stralcio di due appartamenti distinti e separati
debito residuo banca 260000 circa valore commerciale
circa 145000, entrambi pignorati. Si può fare saldo e
stralcio al valore comerciale?
Attendo
risposta.
Grazie
RISPOSTA:
Buonasera,
la chiusura di
un debito nei confronti di una banca a saldo e stralcio
prescinde, entro una certa misura, dalla consistenza
della garanzia. Premesso che nella sua email non è
indicato se il valore degli appartamenti è 145.000 €
complessivi o cadauno. La chiusura di un debito a saldo
e stralcio comporta sempre una delibera, da parte della
banca, con la quale l'Istituto creditore rinuncia a
parte del suo credito a fronte di un pagamento più o
meno immediato e comunque da concordare. Il vantaggio
per la banca è incassare subito senza dover affrontare
l'esecuzione, il vantaggio per il debitore è quello di
"salvare" i cespiti in garanzia dall'esito
incerto di un asta, risparmiare i costi enormi di questo
atto giudiziario, pagare un debito minore al creditore
e, cosa da non sottovalutare, di non rimanere impegnato
per l'eventuale residuo credito che non ha trovato
soddisfazione con la vendita all'incanto. Quindi
scompare la segnalazione in CRIF o Centrale Rischi della
Banca d'Italia e non si presenterà mai più nessuna
agenzia di recupero credito a reclamare il pagamento
delle somme residue che la banca, ad oggi, normalmente
provvede a cartolarizzare.
Accettare
o meno una minor somma, rispetto al credito originario,
dipende da molti fattori, ad esempio.
-
Natura del credito.
Se
l'origine è un mutuo, quindi la garanzia è costituita
da ipoteca volontaria assistita da una perizia
effettuata al momento dell'erogazione, la banca sarà
meno propensa a fare grossi "sconti", ciò
cambia un po' dopo l'iscrizione del pignoramento, perché
la pratica sfugge alla gestione delle filiali per
arrivare ai servizi legali che hanno, genericamente, una
maggiore discrezionalità.
Se,
diversamente, l'origine del credito è un fido o
finanziamento chirografario, e l'ipoteca è giudiziale
iscritta al momento della accertata insolvenza, c'è
sempre una maggior disponibilità a trattare, anche
perché la componente interessi in questo tipo di
crediti è più rilevante.
-
Valore della garanzia.
Se
gli immobili gravati da ipoteca valgono in tutto 145.000
€ è poco probabile che sia stato erogato un mutuo di
valore doppio, se valgono 145.000 cadauno è possibile.
In tal caso è conveniente vendere gli appartamenti sul
mercato ad un prezzo anche molto commerciale monitorando
con la banca la situazione della vendita, anche in
presenza del pignoramento. E' evidente che più basso è
il valore della garanzia, più alta è la disponibilità
della banca a trattare.
Un
altro fattore da non sottovalutare è la commerciabilità
degli immobili. Se gli immobili sono 2 miniappartamenti
in zone di buona residenzialità in Roma, è un
discorso, se sono due appartamenti anche di 150 mq l'uno
nella periferia di Ceccano (località presa a caso), è
un altro. Ai fini del rimborso, di fatto, per Ceccano la
banca si accontenterà di meno, anche la vendita,
ammesso che ci si riesca, sarà a un prezzo più basso,
mentre con i miniappartamenti di Roma in garanzia, ci
sarà una maggior facilità di commercializzazione, la
pretesa della banca sarà superiore, ma sarà più alto
anche il prezzo di vendita.
Per
esaminare la reale possibilità di effettuare un
pagamento a saldo e stralcio, quantificandola, avremmo
comunque bisogno di esaminare i documenti
rappresentativi del credito, per quantificare la quota
capitale e quella spese/interessi, gli interventi legali
effettuati, e conoscere la consistenza degli immobili
(località, planimetria) per poter avere una nostra
effettiva valutazione su carta.
Dr.
Paolo
Manzia
APPROFONDIMENTO:
Buongiorno,
da
una sommaria ricerca sull'Osservatorio Immobiliare dell'
Agenzia delle Entrate (già Agenzia del Territorio) è
emerso che un appartamento posto nel centro storico di
XXXXXXXXXX quota un valore di 1200/1600 @
per mq. Il fatto che ricada in zona sismica può
influire sul valore se il fabbricato presenta lesioni,
ma se dispone di un certificato di agibilità, è
perfettamente vendibile. E' raro che un evento sismico
interessi lo stesso identico territorio in epoche
diverse e, per un motivo o per un altro, buona parte
dell'Italia è soggetta a fenomeni della specie.
Tornando
alla possibilità di chiudere un debito con un istituto
di credito nella maniera più "onorevole" e
conveniente per il debitore, Le confermo che è sempre
possibile, in ogni momento dell'esecuzione, anche il
giorno stesso dell'asta, rispettando naturalmente
determinate procedure tecnico legali e soddisfacendo
contestualmente la massa creditoria.
Per
poter quantificare una proposta da fare a saldo e
stralcio ad una banca, torno a ripeterLe, che è
necessario conoscere i dati dell'operazione e in
particolare:
-
Natura del debito (mutuo/Fido/Prestito personale)
-
Somma precettata
-
Istituti Interessati
-
Recapito dell'avvocato esterno che segue l'esecuzione
-
Stato dell'esecuzione (pignoramento/ istanza di vendita
/asta fissata / aste precedenti deserte)
-
Individuazione degli immobili in garanzia.
Acquisiti
questi dati, possiamo valutare l'entità della proposta
da fare alla banca, che sarà, naturalmente subordinata
al loro accoglimento.
Cogliamo
l'occasione per porgere Cordiali saluti
Dr.
Paolo
Manzia
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